Déclarations du vendeur à Montréal : ce que le premier acheteur doit comprendre

Qu'est-ce que la déclaration du vendeur ?

Lorsque vous visitez une propriété à Montréal, vous entendrez souvent parler du DV (Déclaration du vendeur) ou du DVD (Déclaration du vendeur sur l'immeuble). Ces formulaires sont au coeur de la transparence dans une transaction immobilière au Québec. Ils permettent au vendeur de communiquer, au meilleur de sa connaissance, l'état de la propriété qu'il met en vente.

Concrètement, le vendeur répond à une série de questions portant sur l'historique de la propriété : travaux effectués, présence d'infiltrations d'eau, état de la toiture, des fondations, des systèmes mécaniques, et bien d'autres aspects. Ces réponses sont consignées par écrit, signées, puis annexées à la fiche descriptive de la propriété et à toute promesse d'achat reçue. En tant que premier acheteur, vous avez donc accès à ces informations avant de vous engager formellement.

Il est important de comprendre que le vendeur répond au meilleur de sa connaissance : le formulaire n'exige pas qu'il déclare ce qu'il ne connaît pas. C'est pourquoi la déclaration du vendeur est un point de départ précieux, mais non un bilan exhaustif de l'état de la propriété.

Le rôle du courtier immobilier dans la préparation du formulaire

Le formulaire DV ou DVD n'est pas rempli seul par le vendeur. L'OACIQ demande au courtier immobilier de remplir le formulaire avec le vendeur et de le lui faire signer au moment de la prise du contrat de courtage. Ce processus encadré vise à s'assurer que les informations transmises sont aussi complètes et précises que possible.

Le courtier a également la responsabilité de questionner le vendeur lorsque ses réponses sont vagues, incomplètes ou contradictoires, d'obtenir les documents qui appuient les déclarations et de vérifier les informations importantes auprès de sources fiables. Des rapports d'inspection ou d'expertise antérieurs, des factures, des permis, des plans et des documents de conformité peuvent servir à cette vérification.

Un point à retenir : si le vendeur refuse de remplir et de signer le formulaire, le courtier ne peut pas conclure de contrat de courtage avec lui. Cette règle offre une protection supplémentaire à l'acheteur, car elle rend la déclaration incontournable dans toute transaction encadrée par un courtier immobilier.

Enfin, si un nouvel élément est découvert en cours de processus, le formulaire doit être mis à jour et les acheteurs concernés doivent en être informés. Cela signifie que vous pouvez recevoir une version révisée des déclarations même après avoir déposé une promesse d'achat.

Ce que la déclaration ne remplace pas : l'inspection préachat

Le formulaire DV ou DVD améliore la transparence, mais il ne constitue pas une garantie que l'immeuble est exempt de défaut. Cette nuance est fondamentale pour tout premier acheteur. Un vendeur peut déclarer en toute bonne foi qu'il n'a jamais observé d'infiltration d'eau, sans que cela exclue la présence d'un problème non apparent.

C'est pourquoi l'inspection préachat reste une étape incontournable. La ligne directrice de l'OACIQ indique que le courtier recommande à l'acheteur de faire effectuer une inspection complète et lui explique les risques associés à une renonciation à l'inspection. En d'autres termes, renoncer à l'inspection pour rendre votre offre plus attrayante comporte des risques réels que vous devez peser soigneusement.

Pour choisir un inspecteur, sachez que depuis le 1er octobre 2024, la Régie du bâtiment du Québec délivre des certificats aux inspecteurs en bâtiments d'habitation qui effectuent des inspections préachat. Selon la RBQ, ce certificat deviendra obligatoire à compter du 1er octobre 2027 pour tous les inspecteurs qui souhaitent exercer au Québec. Le registre de la RBQ vous permet de trouver un inspecteur certifié ou de vérifier la validité d'un certificat avant de retenir ses services.

Comment analyser les déclarations avant de signer

Recevoir le formulaire DV ou DVD peut sembler intimidant au premier regard, surtout si vous achetez pour la première fois. Voici quelques réflexes pratiques pour en tirer le meilleur parti :

• Lisez chaque section attentivement. Ne vous limitez pas aux cases cochées « oui » ou « non ». Les commentaires ajoutés par le vendeur contiennent souvent des précisions importantes sur des travaux passés ou des situations résolues.
• Demandez les documents justificatifs. Permis de construction, factures de rénovation, rapports d'inspection antérieurs : ces pièces permettent de valider les déclarations et de mieux évaluer l'état réel de la propriété.
• Posez des questions à votre courtier immobilier. Si une réponse vous semble vague ou si un élément vous préoccupe, votre courtier immobilier est la personne la mieux placée pour obtenir des clarifications auprès du vendeur ou de son représentant.
• Consultez un inspecteur en bâtiment. L'inspection vous donnera un portrait objectif et indépendant de l'état de la propriété, au-delà de ce que le vendeur a déclaré.
• Partagez les informations pertinentes avec votre courtier hypothécaire. Certains éléments révélés dans les déclarations, comme des travaux majeurs à prévoir ou des problèmes structurels, peuvent influencer votre planification budgétaire et la façon dont vous évaluez votre capacité à assumer les coûts de propriété à long terme.

En tant que premier acheteur, vous avez le droit de prendre le temps nécessaire pour comprendre ce que vous achetez. Ne signez pas une promesse d'achat sans avoir lu et analysé les déclarations du vendeur.

L'impact des déclarations sur votre planification financière

En tant que courtier hypothécaire, Natalia Arman accompagne régulièrement des premiers acheteurs à Montréal qui découvrent, après avoir lu les déclarations du vendeur, que la propriété nécessite des travaux importants à court ou moyen terme. Ces informations ont une incidence directe sur votre planification financière.

Par exemple, si les déclarations mentionnent que la toiture a été remplacée il y a vingt ans ou que le système de chauffage est en fin de vie, il est prudent d'intégrer ces coûts potentiels dans votre budget global. Une marge de sécurité pour l'entretien et les réparations imprévues est toujours recommandée, indépendamment de l'état apparent de la propriété.

De même, si l'inspection révèle des problèmes non mentionnés dans les déclarations, vous pourriez vouloir renégocier le prix ou demander des correctifs avant la conclusion de la vente. Ces ajustements peuvent modifier le montant de votre mise de fonds effective ou les conditions de votre financement. Discutez-en avec votre courtier hypothécaire avant de prendre une décision finale.

Si vous êtes à l'étape de magasiner une propriété à Montréal, vous pouvez également consulter les propriétés disponibles pour vous familiariser avec le marché et les types de biens accessibles selon votre budget.

Travailler avec les bons professionnels dès le départ

La déclaration du vendeur est l'un des nombreux documents que vous analyserez lors de votre premier achat à Montréal. Pour naviguer ce processus avec confiance, il est essentiel de s'entourer des bons professionnels dès le début.

Votre courtier immobilier vous guidera dans la lecture et l'interprétation des déclarations, la négociation des conditions et la coordination des vérifications nécessaires. Votre inspecteur en bâtiment vous fournira un rapport objectif sur l'état physique de la propriété. Et votre courtier hypothécaire vous aidera à évaluer comment les informations recueillies s'intègrent dans votre planification budgétaire et votre dossier de financement.

Ces trois rôles sont complémentaires et non interchangeables. Chacun apporte une expertise distincte qui protège vos intérêts à une étape différente du processus. En tant que premier acheteur, comprendre qui fait quoi vous permettra de poser les bonnes questions à la bonne personne, au bon moment.

Pour toute question sur votre capacité d'emprunt ou la planification de votre financement, n'hésitez pas à contacter Natalia Arman, courtier hypothécaire, qui pourra vous accompagner dans cette étape importante.

L'essentiel à retenir

Les déclarations du vendeur sont un outil de transparence précieux pour tout premier acheteur à Montréal, mais elles ne remplacent ni une inspection professionnelle ni une analyse rigoureuse de votre financement. Lisez-les attentivement, demandez les documents qui les appuient, faites appel à un inspecteur certifié et partagez les informations importantes avec votre courtier hypothécaire avant de vous engager. Une bonne coordination entre tous vos professionnels vous permettra d'aborder votre premier achat avec confiance et lucidité.

Vous avez des questions sur la façon dont l'état d'une propriété peut influencer votre budget ou votre planification de financement ? Contactez Natalia Arman, votre courtier hypothécaire à Montréal, pour aborder votre premier achat avec toute la clarté nécessaire.